中指分享会丨楼市政策优化预期增强 下半年市场是否值得期待？|环球视讯
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今日（7月3日）下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“楼市政策优化预期增强，下半年市场是否值得期待？”为主题，会上来自中指研究院的专家们对上半年房地产市场形势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)
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【资料图】
中指研究院市场研究总监陈文静：2023上半年房地产市场形势总结与趋势展望
一、2023上半年房地产市场形势总结
1、房价：上半年百城新房价格保持横盘态势，6月价格环比连续2个月下跌，跌幅与5月持平；二手房价格继续波动调整，价格环比连续14个月下跌，环比下跌的城市有91个，较上月增加8个。
2、销售：低基数下，上半年重点100城销售面积同比增长11%，6月市场表现明显不及预期。其中，一季度成交面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平。据初步统计，2023年6月，重点100城新建商品住宅成交面积与5月基本持平，在高基数下，同比下降超20%。6月，市场表现明显不及预期，年中并未出现明显翘尾行情。
3、供应及库存：新开工面积、开发投资额同比降幅继续扩大，上半年供给端表现弱于需求端，6月房企推盘积极性回升，但仍处在同期低位。一季度重点50城批准上市面积同比增长约12%，二季度伴随着新房销售活跃度回落，房企推售意愿明显不足，重点50城批准上市面积同比下降约8%。6月为冲刺年中业绩，房企推盘量增加，批准上市面积环比增长约34%，但同比仍下降接近两成。
库存方面，代表城市库存小幅下降但仍处高位，短期出清周期较高点小幅回落，其中三四线代表城市出清周期仍超18个月，短期去化压力仍较大。
二、2023年房地产市场趋势展望
1、政策环境：上半年中央强调房地产行业支柱地位，政策基调不变，“防风险”“促需求”是行业主题。监管部门持续落地稳楼市相关举措，需求端侧重降低购房成本，企业端防范化解房企风险为政策优化主线，“保交楼”相关资金继续投放，前期政策进一步跟进落实。
2、政策趋势：下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地，核心一二线城市“一区一策“有空间。
3、市场展望：当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。中性预期下，全年宏观经济稳步恢复，下半年房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。
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中指研究院企业研究总监刘水：6月房企销售持续转弱，出现二次探底
一、房企销售复苏不及预期，出现二次探底，不同类型企业业绩显著分化
上半年，TOP100房企销售额同比微增0.1%，与去年同期基本持平，总量复苏不及预期。从增速看，TOP100房企销售额，1-4月、1-5月、1-6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速持续明显下降，房企销售出现二次探底的情况。
6月房企销售迅速转弱。TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%，环比下降19.0%。6月延续5月恢复乏力态势，市场活跃度继续回落，房企销售出现同比、环比大幅下降。
二、千亿及百亿阵营企业数量明显减少，央国企销售增长强劲
2023年上半年，TOP10房企销售额平均较上年增长6.0%，TOP11-30房企销售额平均较上年增长1.0%，TOP31-50房企销售平均较上年下降6.4%，TOP51-100房企销售额平均同比下降9.6%。
上半年，央国企销售增长强劲，部分民企仍在大幅下降过程中。TOP50房企，同比来看，央国企平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。与2021年同期比较，央国企平均增长8.7%，稳健民企、混合所有企业平均下降40%左右，出险民企平均下降超过70%。
另外，销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。
2023年上半年，10家典型房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。房企销售目标完成提升，与企业目标保守有关系。
三、房企拿地大幅下降，拿地意愿持续低迷
2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。拿地合作方面，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为83.1%，较上年同期上升0.4个百分点，企业倾向独立拿地。
四、房企债务风险仍将蔓延和深化
在销售回款及融资改善有限的情况下，上半年又有几家房企发生债务违约，下半年房企债务违约风险仍将会蔓延。上半年已经有2家房企退市，现在有8家房企锁定退市，还有多家房企面临退市风险，下半年出现上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，对于债务重组、保交楼、行业信心提振都将是较大的打击。
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中指研究院土地市场研究负责人张凯：土拍热度走弱，市场分化加剧，上半年土地市场总结
一、300城上半年涉宅用地市场情况
推出规划建面同比降34%，成交规划建面同比降32%，推出楼面均价同比涨4%，成交楼面均价同比涨17%，土地出让金同比降20%。各地政府供应质优量减。
总体来看，尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。
二、分区域涉宅用地市场情况
分城市群来看，各城市群成交楼面均价均同比增长、推出规划建面同比降低。仅京津冀成交规划建面、土地出让金累计同比正增长。
分城市能级来看，房企投资继续向核心城市聚集。各线城市均择优推地，成交楼面均价同比均上涨。一线城市土地出让金收入降幅最低，为-16%。受成交规划建面降幅拖累，三四线城市土地出让金收入降幅达29%。
三、重点22城土拍情况
6月22城中18城完成土拍，整体热度环比回落。随着6月沈阳土拍，22城均已完成今年首批供地。城市之间市场分化加剧，沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市地价频繁触顶。
从拿地企业结构来看，上半年央国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%，同时受长三角地区民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至28%。地方国资拿地金额占比降至9%。
此外，房企（特别是央国企）当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用马甲，进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。
四、下半年土地市场展望
小阳春结束后，3-6月新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。上半年除个别核心城市外，土拍总体热度仍低迷，300城土地出让金收入同比继续下降20%。
预计下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。房地产市场持续承压，目前政策定力仍较强，房企没有成交规模快速回暖的预期。部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多。下半年通常推地量大（近五年300城：推出规划建面环比上半年增42%），竞争激烈程度减弱。
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